Chuyên gia: Hướng đi của Hà Nội có những điểm tương đồng với quá trình tái quy hoạch Thượng Hải

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường địa ốc. 

Minh chứng là việc nếu trước đây, người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu, thì hiện nay định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò rất quan trọng.  

Khảo sát của đơn vị này với hơn 1.000 người trong quý II/2026 cho thấy, 96% đánh giá quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch (gồm 52% cho rằng ảnh hưởng rất lớn và 44% cho rằng ảnh hưởng phần nào). 

Trong bối cảnh phát triển mới, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn có thể nâng lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy kinh tế. Chuyên gia chỉ ra 3 áp lực lớn đang thúc đẩy quá trình tái quy hoạch gồm sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ; áp lực xã hội, môi trường và chất lượng sống (mật độ dân cư cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển); yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế.   

Nhìn ra thế giới, các đô thị lớn như Thượng Hải (Trung Quốc) và Seoul (Hàn Quốc) sau tái quy hoạch đều cải thiện rõ rệt trên cả 3 phương diện kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư. 

Tại Thượng Hải giai đoạn 1990 - 2020, GDP tăng đã hơn 53 lần. Giai đoạn 1990 - 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm từ 75.000 người/km2 vào năm 1990 xuống còn 22.590 người/km2 vào năm 2025, trong khi Phố Đông tăng từ 2.570 lên 4.791 người/km2. Việc hình thành cực tăng trưởng mới vừa giúp giảm tải cho khu trung tâm, vừa mở rộng không gian phát triển về phía Đông.

Tại vùng đô thị Seoul, GDP đã tăng từ mức 3,4 tỷ USD vào năm 1990 lên 15,4 tỷ USD vào năm 2020. Thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần từ 2000 - 2025. Cùng giai đoạn 1990 - 2025, FDI thực hiện tăng từ mức 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD, mật độ dân số tại lõi Seoul giảm từ 17.500 xuống 15.400 người/km2. 

Theo ông Quốc Anh, nhìn chung Thượng Hải (giai đoạn 1990 - 2020) và Seoul (giai đoạn 1982 - 2025) đã có trình tự tái quy hoạch khá tương đồng với nhau. Trước hết là tái cấu trúc khu vực lõi, sau đó hình thành các cực tăng trưởng mới, rồi từng bước dịch chuyển một phần dân cư, giáo dục, sản xuất và dịch vụ ra các khu vực vệ tinh. 

Đây cũng là xu hướng đang diễn ra tại Hà Nội và TP HCM. Trong tương lai, vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng, nhưng không còn là nơi duy nhất tập trung mọi chức năng. Thay vào đó, mỗi khu vực mới sẽ được giao một vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị theo. 

Hà Nội mở rộng không gian tăng trưởng

Nhìn nhận tổng quan về bức tranh đô thị Hà Nội hiện nay, chuyên gia cho biết áp lực lớn nhất mà Thủ đô đang phải đối mặt là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi.

Mật độ bình quân tại các quận nội thành cũ khoảng 19.000 người/km2, còn toàn Hà Nội khoảng 2.600 người/km2. Bên cạnh đó, thành phố có khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, nhiều công trình được xây dựng từ giai đoạn 1960 - 1980 và tập trung ngay trong nội đô.

Để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 trong 2026 - 2027, mới khởi công 5 tuyến metro và dự kiến khai thác từ 2030. 

Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm được định hướng theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới. Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026 - 2030. 

Ông Quốc Anh cho rằng hướng đi này có nhiều điểm tương đồng với quá trình tái quy hoạch Thượng Hải. Trước khi tái cấu trúc, khu vực lõi Phố Tây có mật độ dân cư rất cao, tại Hoàng Phố khoảng 54.800 người/km2 và tại Tĩnh An khoảng 48.900 người/km2.

Sau đó, Thượng Hải vừa cải tạo khu trung tâm, vừa hình thành các cực tăng trưởng mới. Phố Đông tập trung tài chính, thương mại và bất động sản cao cấp. Hồng Kiều phát triển hàng không, hội nghị và giao thông liên vùng. Thành phố không chỉ di dời dân cư mà còn tạo thêm việc làm, hạ tầng và chức năng kinh tế tại các khu vực mới.

Theo đó, giá trị bất động sản Thượng Hải đã được tạo lập xuyên suốt quá trình tái quy hoạch. Giai đoạn 2000 - 2007, khoảng 745.000 hộ được di dời, cung – cầu nhà ở cùng tăng và giá bất động sản tăng khoảng 2,3 lần. Từ 2007 - 2016, khi quỹ đất nội đô thu hẹp, còn hạ tầng với Metro Line 9 và Hồng Kiều Hub dần hoàn thiện, giá đã tăng thêm khoảng 3 lần. Từ năm 2016 đến nay, bất động sản bước vào giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn. Tổng cộng, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần trong vòng 20 - 25 năm. 

"Có thể thấy, bài học từ Thượng Hải không nằm ở mức tăng giá đơn thuần, mà ở việc quy hoạch đã đồng thời giảm áp lực dân số, cải thiện chất lượng sống và tái phân bổ nguồn cung. Khi khu lõi được tái định vị, các cực tăng trưởng mới được hình thành và hạ tầng kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản mới có nền tảng tăng trưởng bền vững", chuyên gia nói.