Doanh nghiệp đang đẩy mạnh tái cấu trúc cho 2025 

Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) vừa công bố báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2024. Theo đó, năm qua cả nước có hơn 157.200 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới (giảm 1,4% so với năm 2023), với tổng số vốn đăng ký đạt hơn 1,5 triệu tỷ đồng (giảm 1,8%) và tổng số lao động đăng ký là hơn 1 triệu lao động (giảm 5,4%). 

Bên cạnh đó, cả nước có gần 76.200 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động (tăng 30,4% so với năm 2023). Qua đó, nâng tổng số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động trong năm 2024 lên hơn 233.400 doanh nghiệp (tăng 7,1%).  

Năm 2024 còn ghi nhận gần 100.100 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn (tăng 12,4% so với năm 2023); gần 76.200 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể (tăng 16,3%); hơn 21.600 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể (tăng 20%).  

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, năm qua có 4.580 doanh nghiệp thành lập mới (giảm 2,7% so với năm 2023) và 1.290 doanh nghiệp giải thể (tăng 1,3%). Như vậy, bình quân mỗi tháng có gần 108 doanh nghiệp rời bỏ thị trường địa ốc. 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, một trong những điểm nhấn của thị trường địa ốc trong năm 2024 chính là việc cộng đồng doanh nghiệp không ngừng nỗ lực tái cấu trúc. 

VARS cho biết sau giai đoạn khủng hoảng kể từ giữa năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh tái cấu trúc nhằm chuẩn bị cho cú chuyển mình vào năm 2025. Thay vì đối phó một cách bị động, nhiều doanh nghiệp đã chủ động hơn trong việc thay đổi để thích nghi, đảm bảo không chết trên đống tài sản.

Một số giải pháp được thực hiện như tái cấu trúc tài chính, tái cấu trúc dự án, nâng cao năng lực quản trị, tối ưu chi hoá chi phí, hoàn thiện pháp lý dự án, hỗ trợ từ cổ đông.

Tính sẵn sàng của quỹ đất là lợi thế

Sang năm 2025, VARS dự báo bên cạnh những tác động tích cực từ việc các quy định pháp luật dần được hiện thực hóa và đi vào đời sống, sẽ có những quy định có thể gây hoang mang, lo lắng cho doanh nghiệp và người dân. Song, khả năng cao cơ quan quản lý sẽ có sự cân đối, điều chỉnh đảm bảo tính hài hòa và phù hợp.  

Các chủ đầu tư cần rà soát toàn bộ hồ sơ dự án, đảm bảo tuân thủ đúng các quy định hành lang pháp lý mới. Sai ở đâu sửa ngay ở đó, tránh nguy cơ vướng mắc, ngưng trệ về sau. Đồng thời xem xét, cân nhắc các phương án hợp tác đầu tư nhằm đảm bảo tính an toàn về nguồn lực tài chính.

Ngoài ra, chủ đầu tư cần đảm bảo mức giá phù hợp với sức mua của thị trường, thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn. 

Tại báo cáo triển vọng năm 2025, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo, tính sẵn sàng và giá vốn của quỹ đất sẽ là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả lợi nhuận dự án trong vài năm tới. Doanh nghiệp bất động sản cần thích ứng với điều kiện chu kỳ mới. 

Đơn vị này đề cập đến 2 vấn đề.

Thứ nhất, mặt bằng đơn giá tiền sử dụng đất cho các dự án bị đẩy cao tại gần như tất cả địa phương kể từ giữa năm 2024 có thể phá vỡ phương án tài chính mà doanh nghiệp đã sử dụng để xây dựng đơn giá bán và thỏa thuận với đơn vị cấp tín dụng trước đó. 

Thứ hai, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng gấp nhiều lần mức cũ có thể tạo ra hiệu ứng tăng giá đến đất thổ cư chuyển nhượng trong khu vực - một trong những yếu tố đầu vào để xác định đơn giá tiền sử dụng đất cho dự án. Đồng thời, làm gia tăng áp lực dòng tiền của doanh nghiệp trong giai đoạn giải phóng mặt bằng (thường chưa có hỗ trợ từ vốn tín dụng). 

Theo VCBS, hai vấn đề trên có thể gây khó khăn đáng kể cho các doanh nghiệp đang trong giai đoạn phát triển quỹ đất; quy hoạch dự án tại khu vực thị trường chưa khởi sắc, khiến khó đẩy áp lực gia tăng chi phí vào giá bán; đã nhận đặt cọc, thậm chí kinh doanh một phần dự án theo đơn giá bán cũ, do đó có thể vỡ phương án tài chính nếu không thể đàm phán lại với khách hàng.  

Mặt khác, những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất đã sạch mặt bằng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ có lợi thế rất lớn về giá thành và hiệu quả lợi nhuận trong vài năm tới. 

Về dài hạn, những doanh nghiệp thích nghi được với các quy định và điều kiện thị trường mới sẽ có cơ hội bứt phá trong chu kì bất động sản tiếp theo. Chủ đầu tư cần chuyên nghiệp hóa hoạt động phát triển và kinh doanh dự án, tạo ra giá trị gia tăng tốt cho quỹ đất dự án trong bối cảnh giá vốn tích lũy quỹ đất được đẩy sát với giá thị trường. 

Đối với doanh nghiệp quy mô nhỏ và không mạnh về nguồn lực tài chính, đơn vị này khuyến nghị có thể lựa chọn hợp tác, liên doanh để hình thành các đơn vị lớn. Hoặc tham gia đồng phát triển, làm nhà đầu tư thứ cấp tại các khu đô thị của doanh nghiệp lớn.