Sau nhiều ngày chờ đợi, hôm nay 1/8 bộ ba luật lớn về bất động sản gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã chính thức có hiệu lực, sớm hơn so với dự kiến ban đầu là 1/1/2025.

Xoay quanh vấn đề này, người viết đã có những trao đổi với ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhân dịp ba luật mới đi vào hiệu lực.

Ông đánh giá ra sao về các luật mới này?

Việc các luật lớn được thông qua và đi vào hiệu lực sớm có thể xem là bước tiến lớn của hệ thống pháp luật Việt Nam trong một thập kỷ trở lại đây, mở ra chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS. Tôi cho rằng hoạt động đầu tư BĐS thông qua các thương vụ hợp tác, M&A sẽ khởi sắc hơn từ cuối năm nay.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư vẫn đang mong chờ sớm có những Nghị định, Thông tư hướng dẫn cụ thể, đồng bộ và diễn giải nhất quán. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thời gian để “ngấm” chính sách mới, doanh nghiệp và địa phương mới có thể sớm áp dụng.

Mục tiêu chính đằng sau việc sửa đổi và ban hành 3 luật bất động sản lớn này là để khắc phục sự không nhất quán trong các quy định đã xuất hiện trong thời kỳ điều chỉnh của các luật giai đoạn 2013 - 2014.

Bằng cách thông qua những luật bất động sản này, dự kiến sẽ có tác động tâm lý tích cực đối với thị trường trong năm 2024, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phục hồi thị trường. Các cơ quan quản lý hiện nay đã có một nền tảng vững chắc để xử lý tích cực các tệp dự án pháp lý dựa trên các điều chỉnh được giới thiệu bởi hệ thống pháp luật mới.

Hơn nữa, bằng chứng lịch sử cho thấy việc ban hành luật mới trong thời kỳ 2013 - 2014 đã bổ sung đáng kể nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong những năm tiếp theo.

Sắp tới, Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2024 cũng sẽ hiệu lực với nhiều quy định mới về thế chấp, chuyển nhượng dự án cũng như định giá tài sản. Tôi đánh giá, luật này sẽ cộng hưởng để tạo cơ chế dẫn vốn mới cho thị trường BĐS.

Với luật mới, thị trường BĐS sẽ thay đổi ra sao?

Trong ngắn hạn, việc bỏ khung giá đất và ban hành Bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 là một bước tiến quan trọng. Thay vì định kỳ 5 năm một lần như trước đây, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh hằng năm, phản ánh sát thực tế thị trường.

Quy định này giúp minh bạch hóa giá đất, giảm thiểu tình trạng tham nhũng và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Việc xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường thay vì căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ cũng góp phần tạo ra một môi trường kinh doanh công bằng và hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, các quy định mới về các cá nhân định cư nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được mở rộng quyền sử dụng đất cũng mang đến nhiều điểm sáng mới.

Cụ thể, thay vì nhờ người thân trong nước thực hiện các thủ tục như đứng tên thực hiện sang nhượng, người Việt Nam ở nước ngoài có thể trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước. Sự thay đổi này giúp thúc đẩy thị trường bất động sản trong nước khi tính thanh khoản, hiệu quả của các dự án sẽ được cải thiện.

Còn về dài hạn, Luật Đất đai năm 2024 đặt nền móng cho sự phát triển bền vững thông qua việc quy hoạch và sử dụng đất hợp lý.

Quy hoạch dài hạn đảm bảo tính nhất quán và ổn định trong chính sách đất đai, phân bổ đất đai hợp lý cho các mục đích phát triển đô thị, công nghiệp, nông nghiệp và bảo vệ môi trường. Các quy định mới về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, cũng như việc đa dạng hóa các hình thức bồi thường, sẽ giúp cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ quyền lợi của người dân.

Luật cũng thúc đẩy việc phát triển các khu đô thị thông minh, tích hợp công nghệ tiên tiến và hạ tầng xanh, từ đó nâng cao chất lượng sống và tạo ra các giá trị bền vững cho tương lai.

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội, công trình cấp nước sạch, xử lý nước thải, bãi đỗ xe, và công trình phục vụ vận tải công cộng cũng góp phần giải quyết vấn đề nhà ở và nâng cao chất lượng môi trường sống.

Tựu chung, Luật mới không chỉ giải quyết các vấn đề trước mắt mà còn đặt nền móng cho sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.

Luật mới có làm tăng giá bán căn hộ?

Diễn biến trong vài năm trở lại đây cho thấy, giá chung cư luôn có chiều hướng tăng: Giá thứ cấp cao hơn giá sơ cấp, giá dự án sau cao hơn dự án trước. Thậm chí, các phân khúc trong căn hộ được tái định nghĩa chỉ sau vài năm do tốc độ tăng giá nhanh.

Tại TP HCM, khoảng 5 năm trước, các dự án có giá khoảng 40 triệu/m2 đã được xếp tiệm cận với mức trung - cao cấp. Song hiện nay, mức giá khoảng 50 triệu/m2 lại chỉ được xem là mức cơ bản của trung cấp.  

Việc áp dụng sớm các luật mới về bất động sản được kỳ vọng giúp cải thiện nguồn cung căn hộ nhờ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án trước đây, cũng như rút ngắn thủ tục pháp lý cho dự án mới. 

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa giá bán căn hộ sẽ giảm. Bởi vì giá bán căn hộ chịu sự chi phối bởi nhiều yếu tố. Tình trạng lệch pha nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn; các chi phí đầu tư phát triển như chi phí nhân công và giá vật liệu xây dựng vẫn đang tăng.

Khi luật mới được áp dụng, các chi phí liên quan đến đất đai như tiền thuế đất, chi phí giải phóng mặt bằng tôi dự báo sẽ cao hơn mức hiện nay và phản ánh vào giá bán.

Để mặt bằng giá căn hộ chững lại, nguồn cung mới cần phải cải thiện theo hướng cân bằng hơn, nghĩa là tăng thêm nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho đến tầm trung để phục vụ người có thu nhập trung bình.

Các nội dung điều chỉnh trong luật mới đã được làm rõ, chi tiết hóa cũng như khắc phục các bất cập của luật trước đây.

Chẳng hạn, chủ đầu tư phải công bố thông tin trước khi dự án đưa vào kinh doanh, khuyến khích giao dịch BĐS qua sàn và thanh toán qua ngân hàng, quy định mức đặt cọc tối đa 5% và chế độ thanh toán khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...

Tôi đánh giá, một khi các luật mới này đi vào cuộc sống, giao dịch bất động sản sẽ trở nên an toàn và minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia.

Nhà đầu tư đất nền cần lưu ý gì?

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Như vậy, điều đầu tiên nhà đầu tư đất nền trong thời gian tới cần lưu ý chính là vị trí của dự án, phải nằm trong 94 đô thị loại IV (thị trấn trực thuộc huyện) và 702 đô thị loại V.

Ngoài yếu tố vị trí, cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và tình trạng pháp lý của dự án. Cụ thể, chủ đầu tư phải lập dự án, xin giấy phép, sau đó hoàn thành đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm các dịch vụ hạ tầng cơ bản như điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải... Dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết.

Ngoài ra, cần nhớ dự án được coi là đủ điều kiện mua bán khi đã được công khai đầy đủ thông tin, bao gồm việc thế chấp dự án (nếu có).

Những phân khúc tiềm năng thời gian tới? 

Việt Nam là một trong những thị trường hấp dẫn nhất trong khu vực, thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển trong dài hạn. Do đó, tùy theo khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro mà mỗi nhà đầu tư sẽ lựa chọn phân khúc BĐS phù hợp.

Dưới góc nhìn của tôi, loại hình căn hộ, nhà phố và đất nền sẽ có tiềm năng trong dài hạn, bởi đất đai là tài nguyên hữu hạn và nhu cầu nhà ở tại các khu vực có tốc độ phát triển nhanh luôn ở mức cao.

Các phân khúc khác như BĐS công nghiệp, văn phòng và hay bán lẻ tôi thấy cũng có triển vọng tích cực, song lại khó tiếp cận với nhà đầu tư cá nhân. Vì vậy, chỉ có thể tham gia gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư nếu muốn.

Xin cảm ơn ông!