Cả nước đã giảm số đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34, bao gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương. Sự thay đổi về hành chính, sáp nhập đã và đang đem đến những tác động nhất định cho thị trường bất động sản cùng cộng đồng doanh nghiệp địa ốc. 

Tại phiên thảo luận số 2 với chủ đề “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư” thuộc khuôn khổ Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, ông Vũ Thành Lê - Thành viên HĐQT của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) đã thông tin về chiến lược mới của doanh nghiệp trong tương lai. 

"Sáp nhập tỉnh không đơn giản chỉ là điều chỉnh địa giới, mà còn là câu chuyện về kết nối hạ tầng, định hướng quy hoạch đô thị. 

Ngày trước khi còn làm cho một ngân hàng ngoại, tôi thấy những khách hàng lớn nước ngoài đến Việt Nam đầu tư luôn đặt câu hỏi đầu tiên về một dự án bất động sản rằng: Dự án cách xa CBD bao nhiêu? (CBD là từ viết tắt của Central Business District - khu vực trung tâm thương mại và kinh doanh của một thành phố). 

Tại TP HCM, lõi CBD lúc đó được tính trong khu vực bao quanh bởi đường Nguyễn Thị Minh Khai, Hàm Nghi, Đồng Khởi… Thước đo CBD chính là công thức xác định dự án của các nhà đầu tư bất động sản lớn ở nước ngoài khi ấy.  

‏Năm 2016, khi tôi quay lại thị trường bất động sản thì đã có nhiều nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản quan tâm đến các dự án xung quanh TP HCM, nhất là ở khu vực Bình Dương. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp dù nhiều dự án tốt, song đại diện các nhà đầu tư bất động sản quốc tế ở Việt Nam cho biết là công ty mẹ không phê chuẩn đầu tư ngoài TP HCM.

Những chính sách mới về sáp nhập tỉnh thành gần đây sẽ vẽ lại thị trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Sắp tới, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản sẽ lan toả theo kết nối vùng.

Nguồn vốn bất động sản không chỉ đổ vào đô thị vệ tinh kết nối trung tâm, mà còn là vùng quanh trung tâm hành chính, trung tâm đổi mới sáng tạo... Kết nối hạ tầng sẽ bằng cao tốc, metro, hệ thống đường vành đai...

Trong tương lai Phát Đạt sẽ tập trung quan tâm vào quy hoạch đô thị và để ý đến tọa độ kết nối dự án. ‏Hiện chúng tôi đang có quỹ đất 500 ha trong vùng lõi TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Bây giờ xem dự án bất động sản, đừng mở Google Map, hãy xem bản đồ quy hoạch trong 10 năm tới", vị này nói.  

Trong giai đoạn tới, ông Vũ Thành Lê khuyến cáo, thay vì chạy theo thị trường, người mua nên quay về với câu chuyện cốt lõi là gia tăng giá trị đầu tư và xác định rõ nhu cầu thực của chính bản thân.

"Không có chuyện bây giờ vay tiền ngân hàng mua một căn nhà 5 triệu USD, rồi chờ ngày mai tăng lên 6 triệu USD", vị này nhấn mạnh. 

Về phía các đơn vị phát triển dự án, cần thiết kế những sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của từng nhóm khách hàng cụ thể, qua đó giúp thị trường trở nên minh bạch hơn.  

Lấy ví dụ từ chuyện phát triển sản phẩm của Phát Đạt ở Bà Rịa - Vũng Tàu, ông Lê so sánh tại khu vực Hồ Tràm, gần sân golf The Bluffs, một dự án lựa chọn xây dựng các villa 2 phòng ngủ với giá 20 - 30 tỷ/căn để dễ bán. Đây là cách để đáp ứng nhu cầu thực của một nhóm khách hàng nhất định.‏ 

‏Tuy nhiên, với một dự án cao cấp khác, Phát Đạt lại phát triển những căn villa mặt tiền biển có 5 - 6 phòng ngủ, rộng cả nghìn mét vuông với giá 4 - 5 triệu USD/căn. Lý do bởi giám đốc phát triển dự án là người Hàn Quốc, có các bạn là tỷ phú và khi sang Việt Nam họ thường đi theo cả đoàn lớn. Doanh nghiệp phải làm những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của nhóm này.

‏Ngược lại, khi đi vào khu vực Phước Hải, Long Hải, công ty xây dựng những căn condotel quy mô vừa phải, nhắm đến nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ 2 của tầng lớp trung lưu.