Thị trường bất động sản vừa trải qua một năm 2023 đầy khó khăn. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, năm vừa qua, ngành bất động sản trong nước đã bùng phát căn bệnh khó khăn sau khoảng thời gian ủ bệnh khá dài và có dấu hiệu khởi phát kể từ tháng 5/2022. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước đã lần lượt xuất hiện khiến thị trường lao đao, điêu đứng. 

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, bà Đinh Lê Hạnh, Nhà sáng lập kiêm Chủ tịch Tập đoàn Đinh Lê Group (doanh nghiệp chuyên đầu tư bất động sản công nghiệp) cho biết, Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất có ngành địa ốc lâm vào tình cảnh này.

"Tháng 12 năm 2023, Cục dữ trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn tiếp tục kiểm soát lạm phát bằng cách tăng lãi suất. Fed đã nâng lãi suất 11 lần từ đầu năm 2022 đến nay. Tại Mỹ lúc này, thị trường bất động sản cũng đang rất khó khăn, người dân không vay được tiền để mua nhà.

Nhìn sang Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần hạ lãi suất điều hành. Song, vừa kiểm soát lạm phát, vừa giảm lãi suất kích thích tiêu dùng và hỗ trợ thị trường bất động sản vẫn là bài toán hai chiều vô cùng khó giải.

Thời gian qua kinh tế khó khăn, người lao động bị mất việc làm rất nhiều. Nhiều công ty là đối tác thuê nhà máy của chúng tôi đã phải cắt giảm lao động. Người dân càng không thể có tiền để đi mua nhà hay đầu tư bất động sản.

Để giúp thị trường phục hồi, trước hết phải giải quyết được bài toán về nguồn vốn. Nhìn lại năm qua, nhiều báo cáo đã chỉ ra phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng trên thị trường. Cùng với đó, dòng vốn FDI cũng là cú hích cho sự phát triển kinh tế của Việt Nam.

Tuy nhiên, hiện chính sách ưu tiên cho người nước ngoài mua nhà của chúng ta vẫn còn rụt rè. Cần có cơ chế rõ ràng hơn trong vấn đề này. Lý do bởi lực lượng chuyên gia, người nước ngoài đến Việt Nam xây dựng nhà máy, công ty để làm việc trong thời gian dài thì kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở của họ.

Với đối tượng Việt kiều cũng vậy. Người Việt Nam ở nước ngoài muốn mua nhà thường phải nhờ người thân đứng tên hộ, đến khi xảy ra tranh chấp có thể dẫn đến mất luôn tài sản. Như vậy chẳng khác nào tự quy định của chúng ta đang trói buộc chúng ta", bà Hạnh nói.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM - địa phương chiếm hơn một nửa lượng kiều hối cả nước, cho biết trong 11 tháng năm 2023, TP HCM đã nhận gần 9 tỷ USD kiều hối, tăng 35% so với năm 2022, gần gấp 3 lần vốn FDI.

Tại báo cáo "Điểm lại tháng 8/2023", Ngân hàng Thế giới đã dự báo kiều hối của Việt Nam năm 2023 đạt 14 tỷ USD và 14,4 tỷ USD trong năm 2024. 

Theo ước tính của Bộ Ngoại giao, lực lượng người Việt ra nước ngoài làm việc khoảng 130.000 - 150.000 người mỗi năm. Lượng kiều hối gửi về nước tính từ năm 1993 (năm đầu tiên thống kê kiều hối) đến năm 2022 đạt trên 190 tỷ USD, gần bằng nguồn vốn FDI đã giải ngân trong cùng kỳ.

Làm sao khơi thông dòng vốn kiều hối vào bất động sản?

Trên cơ sở đó, bà Hạnh đặt vấn đề: Tại sao không làm cho lượng vốn kiều hối chảy vào bất động sản một cách hợp pháp, tự nhiên?

Vị này bày tỏ quan điểm: "Vốn kiều hối dành cho bất động sản là rất quan trọng, vì đó là dòng tiền nhàn rỗi do người lao động tích lũy và gửi từ nước ngoài về quê hương. Trong khi đó, vốn FDI tuy cũng rất quan trọng, song cần lưu ý đó không phải nguồn vốn của chúng ta mà là vốn đầu tư của nước ngoài. Họ hoàn toàn có thể rút vốn bất cứ lúc nào khi không còn muốn tiếp tục đầu tư tại Việt Nam.

Tôi cho rằng cần có giải pháp để Việt kiều yên tâm đầu tư lâu dài tại Việt Nam. Ở nước sở tại, tăng trưởng kinh tế ở mức khoảng 1 - 2% thì sang Việt Nam là 5 - 8%, đây là yếu tố hấp dẫn để thu hút đầu tư.

Cùng với đó, phải làm sao để nhà đầu tư cảm thấy an toàn với kênh đầu tư bất động sản. Bất động sản là nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống của người dân, chắc chắn ai có tiền cũng sẽ nghĩ đến việc đầu tiên là mua nhà. 

Trong khi đó, những năm qua, một phần lực lượng môi giới trong nước hoạt động còn chưa chuyên nghiệp, chưa tinh tế trong cách thức tư vấn cho khách hàng, lợi dụng phương thức liên lạc qua điện thoại quá nhiều.

Nhìn sang Mỹ, môi giới của họ hoạt động rất chuyên nghiệp, có trình độ hiểu biết về pháp luật, kiến thức tư vấn, điều khoản hợp đồng... Bản thân tôi đi đầu tư nhà máy ở Mỹ mà chưa bao giờ phải gặp người bán.

Thời gian qua, Việt Nam cũng đã đón nhận những làn sóng đầu tư mới từ nước ngoài, giúp mở ra nhiều cơ hội. Do đó, cần có hành lang pháp lý đồng bộ, minh bạch hơn nữa. Đừng để nhà đầu tư bị cuốn vào vòng tư vấn rối mù, không biết tin ai. Họ tới Việt Nam với hy vọng tìm kiếm lợi nhuận, chúng ta cần giúp họ kết nối với thị trường. Đây cũng chính là hướng đi cho bất động sản trong thời gian tới". 

Tham gia thảo luận về vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá chính sách dành cho Việt kiều của Việt Nam đã có độ mở rất lớn với việc cho phép họ sở hữu, kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Thời gian tới, họ có thể chủ động mua, sở hữu nhà một cách chủ động. Đây là điều tạo ra sự bình đẳng giữa các Việt kiều có hộ khẩu tỉnh ở Việt Nam với người dân trong nước. Lực lượng Việt kiều có tài sản lớn, có thêm sự tham gia của họ sẽ giúp thị trường bất động sản có động lực tăng trưởng.

Đồng quan điểm, Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong cũng nhận định chính sách trong nước đang có xu hướng cởi mở tích cực. Với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chính sách cho cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài (khoảng 5 triệu người) đang dần mở rộng.

"Lúc đầu chúng ta chỉ giới hạn mỗi Việt kiều sở hữu một nhà, sau đó lại mở tiếp khi cho phép kinh doanh bất động sản. Còn hiện nay, với luật mới, Việt kiều sẽ được kinh doanh bất động sản như người trong nước, không giới hạn quyền sở hữu, không giới hạn số lượng kinh doanh.

Đây là cơ hội cực tốt để tiếp thu dòng vốn từ Việt kiều. Lưu ý rằng, so với tổng tài sản của khoảng 100 triệu dân trong nước thì 5 triệu Việt kiều ở nước ngoài sở hữu lượng tài sản bằng khoảng 40%", ông Phong nói.